一、案情简介

原告张某，被告桂林某商贸城公司、柳州银行桂林分行。2019年9月9日，张某与商贸城公司签订《商品房买卖合同》，约定张某购买“五金机电城二期”一套商品房，总价657,461元，首付137,641元，余款520,000元通过银行贷款支付，交房时间为2021年10月31日前。2019年9月17日，张某与柳州银行桂林分行、商贸城公司签订《个人购房担保借款合同》，贷款520,000元。合同签订后，张某按约支付首付款及各项税费，并按月偿还贷款本息。2021年10月12日，商贸城公司单方发布通知将交房时间延期至2022年5月31日，但到期后仍未交房。2022年6月，张某发函催告后仍无果，委托广东高宽律师事务所律师起诉，向灵川县人民法院提起商品房销售合同纠纷诉讼。法院经审理，判决解除商品房买卖合同及担保借款合同，商贸城公司返还各项款项合计293,024.45元、赔偿首付款利息，并向银行偿还剩余贷款本息。

二、经办律师

广东高宽律师事务所律师

三、案件争议焦点

1. 开发商逾期交房是否构成根本违约？购房者是否有权解除合同？
   开发商超过约定交房日期一年以上仍未交房，经催告后在合理期限内仍未履行，购房者是否有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条解除合同？
2. 购房者已支付的各项款项（首付、税费、维修基金、已还贷款本息）应否返还？
   合同解除后，开发商应否返还首付款、燃气初装费、办证费、契税、住宅专项维修资金及购房者已偿还的贷款本息？
3. 担保借款合同是否应一并解除？剩余贷款本息由谁承担？
   商品房买卖合同解除后，购房者贷款购房的合同目的已无法实现，担保借款合同应否一并解除？剩余贷款本息应由谁向银行偿还？

四、律师办案手记

接受委托后，代理律师第一时间着手梳理全案证据。本案事实清晰，开发商逾期交房超过一年，且经催告后仍未履行，关键在于依据法律规定主张解除合同并要求开发商承担全部返还责任，同时解除贷款合同以避免购房者继续承担还款义务。

代理律师围绕“证明开发商逾期交房事实→证明原告已履行催告义务→主张解除合同及返还全部款项→主张贷款合同一并解除”四条主线，系统整理了以下核心证据：

1. 《商品房买卖合同》

2019年9月9日签订，约定交房时间为2021年10月31日前，购房总价657,461元，首付137,641元。合同附件四补充协议约定了逾期交房的违约责任及合同解除后的返还方式。

2. 《个人购房担保借款合同》

2019年9月17日签订，约定贷款520,000元，贷款期限216个月，每月等额本息还款，商贸城公司提供阶段性连带责任保证。该合同是证明贷款关系成立、贷款已支付至开发商账户的核心证据。

3. 购房发票及各类收据

包括首付款发票、燃气初装费2,800元、办证费800元、契税9,865元、住宅专项维修资金9,551元的收据，证明了原告已支付的全部款项金额。

4. 还款明细及还款金额整理表

2021年9月至2022年7月期间，原告已向柳州银行桂林分行偿还贷款本息共计132,367.45元，证明了原告因开发商违约已实际产生的损失。

5.《汇金万象新城交房通知函》

2021年10月12日，商贸城公司单方发布通知，将交房时间延期至2022年5月31日。该通知是证明开发商承认逾期交房、承诺延期交房但仍未履行的核心证据。

6.《关于履行〈商品房买卖合同〉交房义务的通知》及邮件签收记录

2022年6月9日，张某向商贸城公司邮寄催告通知，要求其在合理期限内履行交房义务，商贸城公司于2022年6月12日签收。该证据是证明原告已履行催告义务、解除权行使符合法定程序的关键证据。

庭审中，商贸城公司经合法传唤未到庭应诉，放弃质证和抗辩权利。柳州银行桂林分行辩称不同意解除借款合同，要求原告继续履行还款义务。代理律师针对银行的抗辩，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款，指出商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也应一并解除，出卖人应将收受的购房贷款本金及利息返还担保权人。法院采纳代理律师意见，判决解除商品房买卖合同及担保借款合同，商贸城公司向原告返还全部已付款项及已偿还贷款本息，并向银行偿还剩余贷款本息。

五、办案结果

灵川县人民法院判决解除《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》；商贸城公司向张某退还购房首付款137,641元、燃气初装费2,800元、办证费800元、契税9,865元、住宅专项维修资金9,551元、已偿还贷款本息132,367.45元，合计293,024.45元；赔偿首付款利息；商贸城公司向柳州银行桂林分行偿还剩余贷款本金和利息；案件受理费减半收取4,853元由商贸城公司负担。原告核心诉讼请求获得法院全部支持，购房者不再承担剩余贷款的还款义务。

六、法律分析

1. 开发商逾期交房构成根本违约，购房者有权解除合同：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持。商贸城公司超过约定交房日期一年以上仍未交房，张某发函催告后仍未履行，已构成根本违约，法院依法支持解除合同。
2. 合同解除后开发商应返还全部已付款项及已偿还贷款本息：根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状并有权请求赔偿损失。商贸城公司收取的购房首付款、燃气初装费、办证费、契税、维修基金及张某已偿还的贷款本息，均因开发商违约导致合同解除而产生损失，应由开发商全额返还。
3. 担保借款合同应一并解除，剩余贷款本息由开发商承担：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。张某贷款购房的合同目的已无法实现，担保借款合同应一并解除，剩余贷款本息由开发商直接向银行偿还，张某不再承担还款义务，有效避免了购房者“钱房两空”且仍需继续还贷的不利后果。